Aktualne ceny mieszkań w Żywcu. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca września 2026

Barometr cen, październik 2026: mediana ceny mieszkania w Żywcu za ostatnie 12 miesięcy wynosi 6 864 zł/m². To o 99 zł/m², czyli 1,4% mniej niż poziom odniesienia z 2025 r. Bieżący spadek kontrastuje z długoterminowym wzrostem: od 2019 r. metr podrożał o 95%. Analizujemy ceny transakcyjne zapisane w aktach notarialnych, nie oczekiwania sprzedających z ogłoszeń.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Żywcu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny działek w Żywcu
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Żywiec na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Żywcu: najważniejsze liczby

• 6 864 zł/m² - mediana ceny mieszkań.
• 99 zł/m² mniej, czyli -1,4% - zmiana wobec poziomu odniesienia z 2025 r.
• 5 609-8 421 zł/m² - przedział obejmujący połowę transakcji.
• 339 000 zł - mediana ceny zakupu; mediana powierzchni wynosiła 48 m².
• +95% - wzrost ceny metra od 2019 r., średnio +10,0% rocznie.
• 7 356 zł/m² - najwyższa mediana w zestawieniu części miasta, w rejonie Osiedle Pod Grapą.

Dla kupującego istotna jest zarówno stawka za metr, jak i całkowity budżet. Mediana ceny zakupu opisuje środkową wartość uporządkowanego wykazu transakcji, a nie cenę konkretnego mieszkania o medianowym metrażu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

* w rejestrze niewiele danych dla tego segmentu: rynek pierwotny - wartość orientacyjna

5 827 zł/m² na rynku pierwotnym wobec 7 035 zł/m² na wtórnym oznacza, że lokale deweloperskie były o 17,2% tańsze za metr. W tym zestawieniu nie występuje więc premia cenowa za nowe budownictwo. Przy wyborze mieszkania warto jednak oddzielić cenę zakupu od wydatków potrzebnych do przygotowania lokalu do zamieszkania.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

7 747 zł/m² to najwyższa mediana w podziale według powierzchni, dotycząca mieszkań 35-45 m². Z kolei lokale 70-90 m² osiągały 5 503 zł/m². Mniejsza powierzchnia ogranicza całkowity koszt zakupu, dlatego takie mieszkania mogą przyciągać szerszą grupę nabywców mimo wyższej stawki jednostkowej.

Zależność nie jest jednak liniowa: segment 55-70 m² miał medianę 6 960 zł/m², wobec 6 885 zł/m² dla mieszkań 45-55 m². Wykres pokazuje zatem różnice między segmentami, a nie prosty spadek ceny wraz z każdym zwiększeniem powierzchni.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

7 356 zł/m² w rejonie Osiedle Pod Grapą i 4 620 zł/m² w rejonie Osiedle Paderewskiego wyznaczają skrajne poziomy zestawienia. Mediana w pierwszym z tych rejonów jest o 59% wyższa. Lokalizacja pozostaje więc ważnym elementem planowania budżetu.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny działek w Żywcu

99 zł/m² wynosi mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy, a 965 m² to mediana powierzchni sprzedawanej parceli. Przy porównywaniu gruntów z mieszkaniami trzeba uwzględnić odmienny charakter zakupu: działka jest dopiero częścią budżetu przyszłej inwestycji.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Przy zakupie mieszkania za 339 000 zł z rynku wtórnego poza ceną lokalu należy uwzględnić koszty formalne. Podatek PCC wynosi 2%, czyli około 6 780 zł; nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna z VAT to do około 2 615 zł, przy czym stawki można negocjować. Opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej wynoszą 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

3 520 zł/m² w 2019 r. i 6 864 zł/m² obecnie pokazują, o ile wzrosły ceny w dłuższym okresie: o 95%, przy średnim tempie 10,0% rocznie. Historia cen pozwala oddzielić ostatnią zmianę od wieloletniego kierunku rynku. Bieżący spadek nie znosi wcześniejszego wzrostu poziomu cen.

Żywiec na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

6 810 zł/m² wynosi mediana dla monitorowanych miast województwa śląskiego. Żywiec z wynikiem 6 864 zł/m² pozostaje o 54 zł/m² droższy od tego poziomu, ale porównanie z sąsiednimi miastami pokazuje znacznie większe różnice.

7 532 zł/m², czyli 109,7%, wynosi różnica na korzyść cen w Szczyrku. Niższy niż w Żywcu poziom odnotowano natomiast w Kętach: 5 947 zł/m².

Komentarz analityczny

Spadek o 99 zł/m², czyli 1,4%, wobec poziomu z 2025 r. oznacza wyhamowanie względem wieloletniego tempa 10,0% rocznie. Lokalny obraz jest więc inny niż w okresie długoterminowego wzrostu, ale nadal przy wyraźnie wyższych cenach niż w 2019 r.

Na największych rynkach dynamika również była niewielka: w II kwartale 2026 r. średnie ceny nowych mieszkań wzrosły o 0,6% rok do roku, do 14 444 zł/m², a używanych o 0,7%, do 13 657 zł/m² (źródło: NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych, II kwartał 2026 r.). Ogólnopolski wzrost nie oznacza zatem automatycznie takiego samego kierunku w Żywcu.

Stopa referencyjna pozostała na poziomie 3,75% (źródło: NBP, decyzja RPP z 9 września 2026 r.). Jednocześnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych wynosiło 6,07%, o 0,7 punktu procentowego mniej niż rok wcześniej (źródło: Raport AMRON-SARFiN nr 2/2026 oraz BIK, czerwiec i II kwartał 2026 r.). Niższy koszt finansowania może poprawiać zdolność zakupową, lecz wpływ na lokalne ceny zależy również od dostępności mieszkań.

Co dalej z cenami? Jeśli poprawa dostępności kredytu zwiększy popyt szybciej niż podaż, może wspierać wzrost stawek. Jeśli wybór lokali pozostanie szeroki względem zainteresowania kupujących, presja cenowa może być słabsza. Twarda prognoza nie jest tu uzasadniona - kolejne aktualizacje pokażą, który mechanizm przeważa.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Żywcu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 6 864 zł/m². Połowa transakcji mieściła się w przedziale 5 609-8 421 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Żywcu rosną, czy spadają?

Mediana jest o 99 zł/m², czyli 1,4% niższa niż poziom odniesienia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Osiedle Pod Grapą: 7 356 zł/m². Najniższą ma rejon Osiedle Paderewskiego: 4 620 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Żywcu?

Dla małych mieszkań 35-45 m² mediana wynosi 7 747 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie: mediana wynosi 5 827 zł/m² wobec 7 035 zł/m² na rynku wtórnym, czyli o 17,2% mniej.

Ile kosztuje działka w Żywcu?

Mediana z ostatnich 24 miesięcy wynosi 99 zł/m², a mediana powierzchni parceli to 965 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 75 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy - akty notarialne z datami od 9 października 2025 do 4 września 2026 (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Jeśli nie zaznaczono inaczej, wszystkie wartości - mediana dla miasta, zestawienia osiedli i rejonów, metraży i ulic oraz historia cen - obejmują łącznie rynek pierwotny (8 transakcji) i wtórny (67); rozdzielenie rynków pokazuje wyłącznie tabela w sekcji o mieszkaniach od dewelopera i z rynku wtórnego. Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-09-04; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: listopad 2026.