Aktualne ceny mieszkań w Żywcu

Barometr cen, sierpień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Żywcu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 19 227 zł. To wzrost o +70,1%, czyli o +7926 zł/m², wobec średniej z 2025 r. Analiza opiera się na cenach transakcyjnych z aktów notarialnych, zgromadzonych w Rejestrze Cen Nieruchomości, a nie na cenach ofertowych widocznych w ogłoszeniach. Pokazuje więc realne kwoty zapisane w umowach sprzedaży.

Spis treści:

• Najważniejsze liczby
• Rynek pierwotny i wtórny
• Cena metra a wielkość mieszkania
• Mapa cen: rejony miasta
• Ulice pod lupą
• Działki
• Ile naprawdę kosztuje zakup
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Miasto na tle regionu
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Najważniejsze liczby

• 19 227 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• +70,1% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (+7926 zł na metrze)
• 7 895-20 258 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 598 850 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 35 m²
• +446% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +27,4% rocznie)
• rejon Osiedle 700-lecia - najdroższa część miasta: 7 424 zł/m²

Mediana na poziomie 19 227 zł/m² wyraźnie odbiega od stawek widocznych w części lokalnych zestawień rejonowych. Wynika to z różnej struktury sprzedawanych lokali: na końcowy obraz całego rynku silnie wpływają transakcje w nowych inwestycjach oraz sprzedaż małych mieszkań, gdzie cena jednostkowa jest zwykle wyższa.

Rynek pierwotny i wtórny

Nowe mieszkania od deweloperów były o 188.7% droższe od lokali z rynku wtórnego. Za metr na rynku pierwotnym płacono 19 817 zł, wobec 6 864 zł na rynku wtórnym.

Tak duża premia rynku pierwotnego zwykle oznacza, że kupujący płacą nie tylko za sam lokal, lecz także za nowość budynku, standard części wspólnych, układ mieszkania oraz dostępność lokali o małym metrażu. Różnica nie przesądza jednak o porównywalności wszystkich mieszkań, ponieważ oba segmenty obejmują lokale o odmiennej charakterystyce.

Cena metra a wielkość mieszkania

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

W Żywcu widoczna jest klasyczna zależność: im mniejszy lokal, tym wyższa cena metra kwadratowego. W segmencie 25-35 m² mediana wyniosła 20 124 zł/m², a w grupie największych mieszkań 90-120 m² - 4 347 zł/m². Małe mieszkania są dostępne dla szerszej grupy kupujących przy niższej cenie całkowitej, co może wzmacniać popyt na ten segment i podnosić jego stawki jednostkowe.

Mapa cen: rejony miasta

Najwyższą medianę odnotowano w rejonie Osiedle 700-lecia, gdzie wyniosła ona 7 424 zł/m². Najniższa wartość w zestawieniu dotyczy rejonu Zabłocie - 5 603 zł/m². Wśród rejonów bez oznaczenia orientacyjności najniższą medianę zanotowano w rejonie Pawlusie: 6 018 zł/m².

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Rozpiętość między rejonem Osiedle 700-lecia a rejonem Pawlusie wynosi 23%. Lokalny wykaz transakcji wskazuje, że cena zależy nie tylko od położenia, lecz także od wieku budynku, standardu lokali i struktury sprzedawanych mieszkań.

Ulice pod lupą

Najwyższą medianę wśród ulic o żywym obrocie osiągnęła ul. Żeglarska - 19 991 zł/m². Przy ul. 700-lecia mediana wyniosła 6 750 zł/m², a przy ul. Słoneczna - 5 887 zł/m².

• ul. Żeglarska - mediana 19 991 zł/m²
• ul. 700-lecia - mediana 6 750 zł/m²
• ul. Słoneczna - mediana 5 887 zł/m²

Różnica między ul. Żeglarska a ul. Słoneczna to 14 104 zł/m². Takie zestawienie dobrze pokazuje, że jeden miejski średni poziom cen nie opisuje w pełni rynku. Ulice z większym udziałem nowych lokali lub mieszkań o małych powierzchniach mogą wyraźnie podnosić lokalną medianę.

Działki

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 235 zł/m², a typowa sprzedawana parcela miała 1 205 m². To punkt odniesienia dla osób analizujących rynek gruntów pod budowę domu w Żywcu.

Ile naprawdę kosztuje zakup

Przy zakupie typowego mieszkania z rynku wtórnego za 598 850 zł trzeba uwzględnić koszty poza ceną lokalu. Podatek PCC w wysokości 2% to około 11 977 zł, przy czym nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie.

Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 3 893 zł z VAT, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł. Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje, ponieważ cena zawiera VAT. Łączny koszt zakupu zależy więc nie tylko od ceny transakcyjnej, ale też od rodzaju rynku oraz indywidualnego statusu kupującego.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje na zmianę z 3 520 zł/m² do 19 227 zł/m². Oznacza to wzrost o +446%, przy średnim tempie +27,4% rocznie.

Pytanie o to, o ile wzrosły ceny, ma w Żywcu jednoznaczną odpowiedź w dłuższym horyzoncie: obecna mediana jest wielokrotnie wyższa niż w 2019 r. Bieżący barometr pokazuje jednak przede wszystkim ceny z ostatnich 12 miesięcy, dlatego wykres należy czytać jako obraz transakcji zawieranych w konkretnych segmentach rynku.

Miasto na tle regionu

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych monitoringiem wynosi 6 675 zł/m². W Żywcu jest więc o 12 552 zł/m² wyższa.

W Bielsku-Białej, położonym 17 km od Żywca, mediana wyniosła 8 928 zł/m², czyli była o 10 299 zł/m² niższa. Na tle wskazanych miast Żywiec wyróżnia się wysokim poziomem cen transakcyjnych.

Komentarz analityczny

Bieżąca dynamika w Żywcu, wynosząca +70,1% wobec średniej z 2025 r., jest wyższa od średniego tempa z lat 2019-2025, które wynosiło +27,4% rocznie. Od 2019 r. mediana wzrosła z 3 520 zł/m² do 19 227 zł/m². Tak silny ruch należy analizować przez strukturę zawieranych transakcji, zwłaszcza znaczący udział rynku pierwotnego oraz wysokie ceny małych mieszkań.

Na największych rynkach krajowych sytuacja była wyraźnie spokojniejsza. W II kwartale 2026 r. średnia cena ofertowa mieszkań z rynku pierwotnego w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tys. zł/m² i wzrosła o 7% rok do roku, natomiast na rynku wtórnym wyniosła 15,5 tys. zł/m² przy wzroście o 3% rok do roku. W I kwartale 2026 r. zmiany cen pierwotnych w największych aglomeracjach mieściły się między około -1,2% i -1,4% a +2,1% rok do roku, zależnie od miasta (Otodom / raport o rynku mieszkaniowym, II kw. 2026; PKO BP / Centrum Analiz, I kw. 2026).

W I kwartale 2026 r. rozpoczęto budowę blisko 31 tys. mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. W siedmiu największych rynkach do sprzedaży trafiło 10,3 tys. nowych mieszkań w I kwartale, a niespełna 9,9 tys. w II kwartale, czyli o 28% mniej rok do roku (Cushman & Wakefield / analiza rynku mieszkaniowego, I kw. 2026; JLL / Rynek mieszkaniowy w Polsce, II kw. 2026). Ograniczenie napływu nowej podaży może wzmacniać pozycję sprzedających tam, gdzie popyt pozostaje aktywny, ale jego lokalny efekt zależy od liczby dostępnych mieszkań i struktury kupujących.

Co dalej z cenami i czy ceny wzrosną, czy spadną? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeśli udział nowych, małych mieszkań w lokalnym rejestrze pozostanie wysoki, mediana może utrzymywać podwyższony poziom. Jeśli natomiast większy udział zyskają lokale z rynku wtórnego lub większe mieszkania, wskaźnik dla całego miasta może się zmienić nawet bez jednolitego ruchu cen we wszystkich segmentach.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Żywcu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wyniosła 19 227 zł/m². Połowa cen transakcyjnych mieściła się między 7 895 zł/m² a 20 258 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Żywcu rosną, czy spadają?

Rosną: mediana z ostatnich 12 miesięcy była o +70,1%, czyli o +7926 zł/m², wyższa niż średnia z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę odnotowano w rejonie Osiedle 700-lecia - 7 424 zł/m². Najniższa wartość w tabeli dotyczy rejonu Zabłocie - 5 603 zł/m².

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Żywcu?

Dla mieszkań o powierzchni 25-35 m² mediana wyniosła 20 124 zł/m². W segmencie 35-45 m² było to 15 638 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Tak. Rynek pierwotny osiągnął medianę 19 817 zł/m², a wtórny 6 864 zł/m², co oznacza różnicę 188.7%.

Ile kosztuje działka w Żywcu?

Mediana ceny działek z ostatnich 24 miesięcy wyniosła 235 zł/m², a typowa parcela miała 1 205 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 258 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-16; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: wrzesień 2026.