Aktualne ceny mieszkań w Żywcu. Zobacz, ile przeciętnie płacono za metr nieruchomości do końca sierpnia 2026

Barometr cen, wrzesień 2026. Za metr kwadratowy mieszkania w Żywcu płacono w ostatnich 12 miesiącach przeciętnie 6 864 zł. To spadek o -1,4%, czyli -99 zł na metrze, wobec średniej z 2025 r. Analiza wykorzystuje wyłącznie ceny transakcyjne z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, a nie stawki ofertowe z ogłoszeń. Pokazuje zatem, za ile lokale faktycznie zmieniały właściciela.

Dla kupujących i sprzedających to istotne rozróżnienie. Ceny transakcyjne lepiej opisują realną równowagę między oczekiwaniami sprzedających a możliwościami finansowymi nabywców, podczas gdy ceny z ofert mogą obejmować jeszcze pole do negocjacji.

Spis treści:

• Ceny mieszkań w Żywcu: najważniejsze liczby
• Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?
• Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?
• Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej
• Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach
• Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty
• Jak zmieniały się ceny od 2019 roku
• Żywiec na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej
• Najczęstsze pytania
• Metodologia

Ceny mieszkań w Żywcu: najważniejsze liczby

• 6 864 zł/m² - mediana ceny mieszkań
• -1,4% - zmiana wobec średniej z 2025 r. (-99 zł na metrze)
• 5 688-8 522 zł/m² - w tych widełkach zawierała się połowa wszystkich transakcji
• 340 000 zł - typowa cena zakupu; typowe mieszkanie miało 48 m²
• +95% - o tyle podrożał metr od 2019 r. (średnio +10,0% rocznie)
• rejon Osiedle 700-lecia - najdroższa część miasta: 7 483 zł/m²

Mediana na poziomie 6 864 zł/m² oznacza, że połowa zarejestrowanych cen była wyższa, a połowa niższa. Rozpiętość między 5 688 a 8 522 zł/m² pokazuje zarazem, jak duże znaczenie dla ceny ma lokalizacja, metraż i charakter konkretnego lokalu.

Nowe mieszkanie od dewelopera czy z rynku wtórnego?

Nowe mieszkania od deweloperów były o 18.7% tańsze od lokali z rynku wtórnego - za metr płacono odpowiednio 5 729 i 7 045 zł.

Taka relacja nie musi oznaczać niższego standardu nowych inwestycji. Na lokalnym rynku cena zależy również od położenia dostępnej podaży, terminu zawarcia umowy oraz struktury sprzedawanych metraży. Rynek wtórny może obejmować lokale w bardziej ukształtowanych częściach miasta, co podnosi jego medianę.

Ile kosztuje kawalerka, a ile duże mieszkanie?

* w rejestrze niewiele danych dla tego przedziału - wartość orientacyjna

Najwyższą medianę osiągnęły lokale o powierzchni 35-45 m². Mniejsze mieszkania zwykle mają wyższą cenę za m², ponieważ kupujący płacą za funkcjonalny, relatywnie niższy próg całkowitego wydatku, a nie wyłącznie za samą powierzchnię.

Mapa cen: gdzie najdrożej, a gdzie najtaniej

Najdroższą częścią miasta pozostaje rejon Osiedle 700-lecia z medianą 7 483 zł/m². W zestawieniu najniższą wartość notuje rejon Śródmieście - 4 290 zł/m², oznaczoną jako orientacyjna. Wśród rejonów bez takiego oznaczenia najniższa mediana dotyczy rejonu Osiedle Paderewskiego i wynosi 4 620 zł/m². Różnica między rejonem Osiedle 700-lecia a rejonem Osiedle Paderewskiego sięga 62%.

* w rejestrze niewiele danych dla tej okolicy - wartość orientacyjna

Ceny mieszkań przy konkretnych ulicach

Najczęściej zmieniały właściciela mieszkania przy:

• ul. 700-lecia - mediana 6 864 zł/m²
• ul. Słoneczna - mediana 5 688 zł/m²

Wśród ulic o żywym obrocie najwyższe ceny osiągała ul. 700-lecia z medianą 6 864 zł/m², a najniższe ul. Słoneczna z medianą 5 688 zł/m². Różnica wyniosła 1 176 zł na metrze, co potwierdza, że nawet w granicach jednego miasta lokalizacja pozostaje jednym z głównych czynników różnicujących ceny.

Ile naprawdę kosztuje zakup: PCC, notariusz, opłaty

Kupując typowe mieszkanie za 340 000 zł z rynku wtórnego, poza ceną trzeba doliczyć koszty okołozakupowe: podatek PCC 2% - około 6 800 zł. Nie zapłacą go osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie. Maksymalna taksa notarialna wynosi do około 2 620 zł z VAT, przy czym stawki są negocjowalne, a opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej to 300 zł.

Przy zakupie od dewelopera PCC nie występuje - cena zawiera VAT. Różnica w kosztach formalnych może więc wpływać na porównanie całkowitego budżetu zakupu, obok samej ceny za metr kwadratowy.

Jak zmieniały się ceny od 2019 roku

Historia cen od 2019 r. wskazuje na wyraźną zmianę poziomu rynku. Metr kwadratowy w Żywcu podrożał z 3 520 zł do 6 864 zł, czyli łącznie o +95% - średnio +10,0% rocznie.

Obecny spadek o -1,4% wobec średniej z 2025 r. jest wyraźnie słabszy od tempa obserwowanego w całym okresie od 2019 r. Odpowiada to raczej korekcie bieżącego poziomu cen niż odwróceniu wieloletniej zmiany, choć o dalszym kierunku przesądzą kolejne odczyty z wykazu transakcji.

Żywiec na tle regionu: gdzie za metr płaci się mniej

Mediana dla miast województwa śląskiego objętych naszym monitoringiem to 6 765 zł/m² - w Żywcu jest więc o 99 zł drożej na metrze.

A jak wypadają najbliższe miasta z naszego monitoringu?

W położonym 15 km dalej mieście Szczyrk metr był o 7 532 zł droższy. Żywiec pozostawał też tańszy od Bielska-Białej i Andrychowa, natomiast droższy od Kęt.

Komentarz analityczny

Lokalny barometr wskazuje, że po wzroście o +95% od 2019 r. rynek Żywca wszedł w okres wyhamowania. Mediana 6 864 zł/m² jest o -99 zł, czyli o -1,4%, niższa od średniej z 2025 r. W zestawieniu z średnim wzrostem +10,0% rocznie od 2019 r. obecna zmiana ma ograniczoną skalę, ale pokazuje, że ceny transakcyjne nie rosną liniowo.

Na poziomie krajowym stopa referencyjna NBP wynosiła 3,75%, po cięciu o 25 pb (NBP / opracowania rynkowe z 2026 r.). Niższe stopy mogą poprawiać zdolność kredytową części gospodarstw domowych, a tym samym wzmacniać popyt także w mniejszych miastach. Wpływ tego mechanizmu na Żywiec zależy jednak od dostępności lokali, poziomu dochodów oraz różnicy między cenami mieszkań a możliwościami finansowania zakupu.

Po stronie podaży w Polsce w I kw. 2026 deweloperzy ukończyli 26,1 tys. mieszkań, o 5,9% mniej niż rok wcześniej. Łącznie oddano 45,2 tys. mieszkań, o 1,4% mniej rok do roku, a rozpoczęto budowę 49,4 tys. mieszkań, o 11,4% mniej rok do roku (GUS, Residential construction in the period of January-March 2026). Mniejsza aktywność budowlana może z czasem ograniczać podaż, ale nie przesądza automatycznie o wzroście cen w konkretnym mieście.

Czy ceny wzrosną, czy spadną i co dalej z cenami? Twardych prognoz nie stawiamy. Jeżeli niższe stopy przełożą się na większy popyt kredytowy, a podaż pozostanie ograniczona, presja na ceny może wrócić. Jeżeli natomiast kupujący utrzymają ostrożność, rynek może pozostać blisko obecnego poziomu lub dalej korygować ceny.

Najczęstsze pytania

Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Żywcu?

Mediana z ostatnich 12 miesięcy wynosi 6 864 zł/m², a połowa cen transakcyjnych mieściła się między 5 688 a 8 522 zł/m².

Czy ceny mieszkań w Żywcu rosną, czy spadają?

Mediana jest o -1,4%, czyli o -99 zł/m², niższa od średniej z 2025 r.

Która część miasta jest najdroższa, a gdzie kupię najtaniej?

Najwyższą medianę ma rejon Osiedle 700-lecia - 7 483 zł/m². Najniższą wartość w zestawieniu notuje rejon Śródmieście - 4 290 zł/m², przy czym jest to wartość orientacyjna.

Ile kosztuje kawalerka lub małe mieszkanie w Żywcu?

Dla małych mieszkań o powierzchni 35-45 m² mediana wynosi 7 747 zł/m².

Czy mieszkanie od dewelopera jest droższe niż z rynku wtórnego?

Nie. Mediana dla rynku pierwotnego wynosi 5 729 zł/m², wobec 7 045 zł/m² na rynku wtórnym, czyli o 18.7% mniej.

Ile kosztuje działka w Żywcu?

Mediana ceny działek wynosi 257 zł/m², a mediana powierzchni 1 207 m².

Metodologia

Analiza powstała na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (RCN) prowadzonego przez starostwo powiatowe i udostępnianego przez GUGiK w serwisie geoportal.gov.pl - to rzeczywiste ceny transakcyjne z aktów notarialnych, nie ceny ofertowe. Podstawą tego opracowania jest 65 transakcji mieszkaniowych z ostatnich 12 miesięcy (mieszkania 25-120 m² z aktów jednolokalowych; filtr 1500-30 000 zł/m² odcina garaże, transakcje pakietowe i symboliczne). Podajemy mediany - odporne na skrajne akty.

Tam, gdzie rejestr zawiera niewiele wpisów dla danej okolicy lub segmentu, wartość oznaczamy jako orientacyjną, a przy skrajnie małej liczbie danych w ogóle jej nie publikujemy. Dla części zestawień o rzadszych transakcjach analiza obejmuje dłuższy okres (do 24 miesięcy lub od 2019 r.), aby wynik był stabilny.

Podział miasta na rejony oparto na zwyczajowych nazwach z map OpenStreetMap (© OpenStreetMap contributors, licencja ODbL); granice są orientacyjne i nie są to jednostki administracyjne.

Stan danych: 2026-06-26; wpisy trafiają do rejestru z opóźnieniem do kilku tygodni, więc ostatnie 2-3 miesiące są niepełne i mogą ulec rewizji.

Analiza ma charakter informacyjny - nie stanowi wyceny nieruchomości ani porady inwestycyjnej. RCN nie zawiera informacji o standardzie lokali. Ten barometr cen aktualizujemy co miesiąc; następna aktualizacja: październik 2026.